城市轨道交通与土地利用联合开发规划探讨

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内容摘要：

收稿日期: 2005202228.
作者简介:陈运来(19802),男,硕士研究生;武汉,华中科技大学土木工程与力学学院(430074).
基金项目:武汉市建设委员会科研资助项目(18).
城市轨道交通与土地利用联合开发规划探讨
陈运来1 骆汉宾1
(1.华中科技大学 土木工程与力学学院,湖北 武汉 430074)
摘 要:在分析目前城市轨道交通规划中存在的一些问题的基础上,提出了联合开发规划的含义.论述了联合
开发规划的意义,探讨了联合开发规划的形成机制,工作流程和主体内容,给出了用模糊评价法对联合开发规
划实施效益评价的基本思路和评价过程.
关键词:城市轨道交通; 联合开发; 规划; 土地利用;实施效益评价
中图分类号:TU984. 191 文献标识码:A 文章编号:167227037( 2005)增20116205
联合开发是基于城市轨道交通及土地利用而
发展起来的一种新的资源经营及利用模式.资源
经营,是指通过市场化运作方式对轨道交通相关
资源的开发与经营所获取的收益来弥补轨道交通
巨大的建设资金和运营成本;资源利用则是指站
在城市建设主体的角度,明确城市轨道交通各资
源要素之间的相互约束,通过对资源的调用和协
调,达到资源收益最大化和成本最低的利用目标.
联合开发规划是联合开发实施前进行的整体构思
与统筹安排,即在轨道交通规划时,就考虑轨道交
通与房地产联合开发的可能性,并对轨道交通与
周边区域的房地产开发进行通盘综合化的筹划.
我国很多城市已经在轨道交通建设和运营过程中
积极开展联合开发工作,但从实践情况来看,联合
开发规划环节没有得到应有的重视,有的甚至在
联合开发前期根本没有进行相应规划,导致一系
列问题的产生.因此,对联合开发规划的相关问题
进行系统探讨具有重要的理论与现实意义.
1 联合开发规划产生的背景及意义
长期以来,城市交通规划的目标制定,方案设
计和评价都体现了满足客货运交通需求的思想,
解决城市交通问题是城市交通规划的惟一目
标[ 1 ].由此导致在城市交通规划中较少考虑城市
(土地)规划的要求,城市交通规划与城市规划之
间缺乏有机衔接.尤其是近年来城市轨道交通在
我国较快发展,但基于轨道交通及土地利用的规
划思想却明显滞后,更缺乏轨道交通与城市发展
之间关系的认识,表现在以下几个方面.
a.规划目标单一.在轨道交通规划中仅进行
单一的规划和建设,采取的是基于客流追随型的
解决交通欠账的纯交通思维模式,只是为了改善
地面交通恶化的状况,忽视了轨道交通是一种城
市发展策略.
b.没有形成轨道交通规划与城市规划衔接体
系.轨道交通规划与城市规划各自为政,轨道交通
建设与沿线土地开发不相互协调,使轨道交通沿
线尤其是站点区域没有形成足够的开发强度[ 2 ],
导致轨道交通对房地产的增值作用不能充分显
化,站点区域优势也不能完全发挥.
c.轨道交通沿线的土地开发和形成的物业功
能布局直接影响轨道交通的客流,但很多轨道交通
沿线尤其是站点区域的地块规划忽视了沿线物业布
局对客流的培育作用,导致轨道交通客流不足.
d.由于缺乏轨道交通与土地利用的统一规
划,在工程建设时才发现一些轨道交通线路与既
有设施布局,建筑结构相矛盾,导致大量工程管线
破坏,轨道交通改线等严重事故,既浪费资源,也
增加工程成本.
e.缺少对规划实施保障的研究[ 1 ].有的即使
意识到轨道交通规划与城市规划共同实施的重要
性,但由于缺乏相应的组织机构及运行体制,在具
体实施规划时,不能正确执行原来的规划思想.
联合开发规划注重轨道交通规划与城市规划
之间的衔接与协调,在城市相应机构的组织下,对
第22卷增刊
2005年5月
华 中 科 技 大 学 学 报(城市科学版)
J. o fHU ST.(U rbanScienceEd it io n)
V o l. 22 Sup.
M ay. 2005
二者通盘分析.交通规划部门在进行轨道交通规
划时,考虑城市发展,土地利用及既有建筑物规
划,以轨道交通带动城市发展,形成合理的土地利
用布局;城市规划部门在轨道交通线路及站点确
定后,进行必要的规划调整,尽快做出沿线土地利
用的控制性详细规划和修建性详细规划.联合开
发规划包括地下空间规划,轨道交通线路选择,车站
设置以及轨道交通与周边建筑物的一体化规划等.
联合开发规划对轨道交通建设与运营,城市
建设和发展具有重要意义.
a.联合开发考虑了城市交通发展与土地利用
之间的内在关系.特定的用地模式可以导致某种
相应的交通模式[ 1 ],轨道交通建设必然引起土地
利用模式的改变,城市发展也沿着轨道交通线路
轴向延伸.
b.联合开发规划实现了城市交通规划与土地
利用之间的互动发展.联合开发规划是结合城市
土地利用形态和利用现状进行轨道交通规划,通
过轨道交通建设使城市特定区域内的土地增值,
产生溢价收益,实现城市土地资源优化配置.联合
开发规划通过对土地开发强度,利用方式等的控
制,使轨道交通对土地的外部效益充分显化,有利
于发挥资源的最大价值.因此,联合开发规划遵循
的是土地利用现状→轨道交通规划→土地利用规
划的动态发展关系.
c.联合开发规划结合了轨道交通建设与运营
的需要.通过对轨道交通沿线的土地利用进行分
析,布置不同类型的服务设施,吸引大量人口流
动;同时,在具体地块的规划上,通过交通分析,对
道路,设施,出入口等进行合理安排,把客流引向
轨道交通,增加其客源.
d.联合开发规划是在轨道交通建设实施前对
轨道交通和土地利用进行的整体考虑和统筹安
排.这样可有效避免轨道交通与土地利用之间的
矛盾,防止因土地利用状况不明而改线,节约大量
工程成本.
e.联合开发规划考虑了轨道交通与既有建筑
物的一体化规划.通过联合开发规划促进轨道交
通与既有建筑和历史建筑在色调,风格和造型上
的协调,有利于形成新的城市景观,展现城市历史
文化特色.
2 形成机制与工作流程
从图1[ 3, 4 ]中可以看到,在进行不同深度的城
市交通规划时,应进行轨道交通相应层次的规划,
城市轨道交通网络规划是城市总体规划中的专项
规划,要按照城市总体用地布局,适应和支持城市
总体规划.轨道交通网络规划也是一种城市交通
发展的战略规划,从可操作性和实践性来看,联合
开发规划的形成重点应是从轨道交通方案的可行
性研究开始,轨道交通规划与相应层次的土地利
用规划进行衔接和协调,并对下一层次的规划做
出指导,在轨道交通的详细规划设计阶段还应与
轨道交通周边既有建筑物的规划相衔接.轨道交
通规划与土地利用规划之间通过相互反馈与不断
调整,直至寻求到轨道交通与土地利用之间的最佳
结合点,这种相互作用的过程就是联合开发规划的
形成过程.联合开发规划由城市规划部门和城市交
通规划部门共同完成,其工作流程如图2所示.
图1 联合开发规划的形成机制
3 联合开发规划的主体内容
联合开发规划具有前瞻性,把土地利用,城市
发展作为轨道交通规划的重要参考因素,甚至用
轨道交通建设来主导城市的发展.
a.立体,平面统一规划.联合开发规划在考虑
地上空间资源利用的同时,也注重地下空间的发
展需要.通过联合开发规划的实施,可以实现地上
土地利用,也可充分利用城市地下空间,解决城市
发展空间不足的各种问题.在规划中要优先发展
轨道交通车站的上盖物业,车站周边的地下商业
街,停车场以及其他服务设施,进行立体规划和开
发.由于管线拆迁,结构设计,工程施工,列车运营
需要产生的各种可利用的地上,地下空间,都可进
行相应规划,用于联合开发.在地下空间的开发
中,要注意与地面设施的衔接,地下设施如商业零
售区,停车场等的出入口的设置除了考虑交通,安
全等因素,还要起到把客流引向轨道交通及其他
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图2 联合开发规划工作流程
商业设施的作用.联合开发规划是在轨道交通规
划时就为地下空间的开发预留位置,既可有效避
免地下空间拓展与轨道交通建设之间发生矛盾,
又能充分利用轨道交通空间资源.
b.线路选择.通常,轨道交通线路选择包括线
路在轨道交通线网中的作用及地位,工程建设规
模,客流集散点和主客流方向,线路的敷设方式和
技术条件以及其他特殊要求等[ 5 ].联合开发规划
中的轨道交通线路选择,还应考虑土地利用现状,
区域现状及发展政策以及客流形成等因素.
对一些土地开发潜力大但目前开发强度低的
区域,要考虑通过轨道交通线路规划,促使周边地
块升值,带动预留地块的开发.通过联合开发规
划,重新开发原有建筑低密度,房地产低收益区
域,布置赢利水平高的物业.为了便于拆迁工作的
进行,轨道交通线路应尽量通过国有用房闲置的
区域.
轨道交通线路选择应充分考察各区域的经济
发展潜力并与区域发展政策相一致,带动区域产
业结构调整及相关产业发展.通过轨道交通规划与
建设带动大面积的拆迁重建,推进旧城改造的实施.
轨道交通线路选择应考虑一些未开发区域的
发展需要,如城郊结合部及郊区等,通过轨道交通
的辐射作用带动这些区域发展.例如,香港在轨道
交通规划中,确立了以轨道交通联系新市镇发展
的基本原则,使轨道交通成功的引导了人口的重
新分布,支持了一系列新市镇的快速发展[ 6 ].
轨道交通线路选择还应考虑线路对轨道交通
客流的影响.结合土地利用现状,对沿线土地利用
布局进行合理安排,并做客流分析,使轨道交通沿线
成为新的客流聚集点,以培育和发展轨道交通客流.
c.车站设置及规划.通常,车站的设置考虑大
型客流集散点,乘客换乘,地质条件,对环境的影
响以及车站间距的均匀性等[ 5 ].在联合开发规划
中,轨道交通车站设置点应有足够的土地用于联
合开发,还应考察周边既有服务设施,道路的分布
状况,车站出入口也应与土地利用布局及既有设
施的分布共同确定.
车站规划要注重各种建筑的功能组团,车站
周边土地应进行高强度混合开发,布置综合性的
商业,居住等设施.有研究表明,车站2km范围内
高密度规划住宅,商业建筑,可最有效地发挥土地
价值的效益[ 7 ].通过联合开发规划,使轨道交通站
点成为既方便居民日常生活又为轨道交通培育客
流的新城市功能区.
d.与其他建筑物的一体化规划.轨道交通是
现代城市一道靓丽的风景线,应与城市其他建筑
物进行一体化规划.车站出入口是使乘客尽快进
出车站,一些商贸设施要尽可能地留住顾客,二者
之间存在矛盾,在规划时就必须充分考虑.国外很
多车站规划的通常做法是:在车站内部设置一些
购物中心或零售业,同时车站出入口都设置在建
811 华 中 科 技 大 学 学 报(城市科学版) 2005年
筑物内或提供通道与其相连接,使乘客进出时必
须通过一些零售区域或购物中心,产生消费动机,
从而保证了轨道交通与商业的客流.车站上盖物
业的规划也可将轨道交通车站与其他建筑体进行
有机结合,香港地铁车站上盖物业的规划和开发
就是很成功的例子.香港地铁上盖物业中,大都具
备以下特征:底层是换乘公交车站或者铁路站,与
之相联或上面二至三层为商业建筑,在建筑的裙
房上是环抱的高层居住建筑,中间是居住区中心
花园[ 8 ].通过一体化规划,把轨道交通车站与城市
建筑物有机结合,实现了车站与其他设施的共同
开发.一体化规划在提高轨道交通服务质量的同
时,可获得较好的物业发展收益,也有利于城市景
观的形成.
4 实施效益评价与方法
联合开发规划实施效益评价是一种综合评
价,主要用于衡量联合开发规划实施所产生的经
济效益,城市发展效益,协调效益以及环境景观效
益,其评价指标包括定量指标和定性指标.联合开
发规划实施效益评价具有一定程度的模糊性,因
此可选用模糊评价法[ 9 ]作为评价方法.
a.评价指标的建立(图3).
b.评价过程.从评价指标的模糊性出发,应用
模糊数学理论,多方位描述评价内容的模糊属性.
建立评价的目标集合U,U=(u1,u2,…,un),
其中,每个ui含Ki个因素,每个因素uit含Si个子
因素,即
ui=(ui1,ui2,…,uiKi
);
uit=(uit1,uit2,…,uitSi
) (i= 1, 2,…,n;t= 1,
2,…,K).
又设向量A为各目标的权系数向量,Ai为各
因素的权系数向量,Ait为各子因素的权系数向
量,即
A=(a1,a2,…,an);Ai=(ai1,ai2,…,aiKi
);
Ait=(ait1,ait2,…,aitSi
) (i= 1, 2,…,n;t= 1,
2,…,K).
再建立评语集V,V=(v1,v2,…,vm);以及评
语等级的量化向量B,B=(b1,b2,…,bm).
图3 联合开发规划实施效益评价指标体系
注:u211主要考察联合开发规划中轨道交通成为城市发展轴的程度:u212主要考察联合开发规划中地下街,地下停车场以及其他
设施的开发利用效果;u311可从换乘系数,换乘站距等方面进行量化;u411主要考察联合开发规划中对轨道交通沿线各种服务设施的
合理配置程度;u413主要考察联合开发中街道,绿化,建筑物的布置等;u422主要考察车站建筑是否有利于形成新的城市景观;u423用
于衡量车站设施隔声屏,广告设施,护栏及照明设施等对城市景观的影响.
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按评语集合V分别做uit中的uitj的模糊评价,
得uit的模糊评价矩阵Rit(i= 1, 2,…,n;t= 1, 2,
…,K).若没有子因素,则按评语集合V分别做ui
中的uij的模糊评价,得ui的模糊评价矩阵.表1
中,vlj表示uit的子因素uitl获得评语等级j的比例.例
如, 10位专家参加评定, 3位专家认为该方案的评价
目标uitl达到评语等级j,vlj= 3 10= 0. 3.
表1 模糊评价矩阵
RitV1V2…Vm
uit1v11v12…v1m
uit2v21v22…v2m
……………
uitSivSi1vSi2…vSim
c.利用模糊运算法则计算方案的复合考核的
分数.先求uit的综合评价Cit(i= 1, 2,…,n;t= 1,
2,…,k),有
Cit=Ait Rit=(Cit1,Cit2,…,Citm),
由此得三级模糊综合评价矩阵Ci,即
Ci=
Ci1
Ci2

Cik
=(Cij)k×m.
再求ui的综合评价C3
i,即
C3
i=Ai Ci=(Ci1,Ci2,…,Cim).
由此得二级模糊综合评价矩阵C,即
C=
C3
1
C3
2

C3
n
=(Cij)n×m.
最后求该问题的综合评价结果C3,C3=A
C.利用评语等级的量化向量B,对综合评价结果
进行讨论,得综合评分E=C3 BT.与既定量化
等级比较,即可得出规划实施效益评价结果.
5 结 语
联合开发规划能有效避免或减缓目前轨道交
通规划中的各种问题,同时也是引导城市建设资
源尤其是土地资源合理配置的有效途径.但从目
前现状看,联合开发规划的全面实施还存在一定
困难,一是由于轨道交通建设与运营的长期性,在
现阶段不能全面认识到目前规划中的问题,因此
认识和推行联合开发规划将是一个长期的过程.
二是由于各城市缺乏相应的联合开发管理机构,
使得联合开发规划的制定和实施存在体制上的障
碍.我国建设或拟建轨道交通的城市应加强对联
合开发规划的研究和实施,通过合理的轨道交通
与城市用地,建筑物之间的衔接规划,实现城市轨
道交通,土地以及其他资源的协调发展与最优利用.
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benefit softheim p lem en ta t ionofjo in tdevelopm en tp lann ingbyu singthefuzzya ssessm en tapp roach.
Keywords:u rbanra ilt ran sit;jo in tdevelopm en t;p lann ing;landu t iliza t ion;thea ssessm en tof
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